Mùa xuân ở Mỹ đang đến rất nhanh, mang theo rất nhiều phong tục tuyệt vời. Tiếng gậy lạch cạch trên sân bóng chày. Trong khuôn viên Nhà Trắng, lũ trẻ đang lăn trứng Phục sinh. Các gia đình bày bán đồ nội thất cũ, bụi bặm tại quầy bán hàng ngoài sân. Tuy nhiên, có một nghi thức vượt trội hơn cả những nghi thức khác về tầm quan trọng tài chính tuyệt đối của nó: mùa bán hàng vào mùa xuân, khi thị trường nhà ở bắt đầu hoạt động – hoặc, trong một số trường hợp hiếm hoi, việc này không được thực hiện. Nó có thể là yếu tố quan trọng nhất quyết định tiên lượng kinh tế toàn cầu trong thời gian còn lại của năm, với suy thoái ở một đầu của phạm vi và mức giảm nhẹ nhất ở đầu kia.

Tầm quan trọng của nhà ở tại Mỹ không nằm ở quy mô tuyệt đối của nó, mặc dù nó có tổng giá trị khoảng 45 nghìn tỷ đô la. Thay vào đó, nó hoạt động như một thước đo thành công của nền kinh tế khi lãi suất tăng. Cục Dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất đủ để kiềm chế lạm phát mà không kìm hãm tăng trưởng? Điều này khiến mọi thứ đi quá xa? Hoặc có thể không đủ xa? Thị trường nhà ở, với tư cách là một trong những ngành đầu tiên và lớn nhất phản ứng với những thay đổi, đưa ra các giải pháp.

Cho đến tháng trước, bằng chứng dường như đã quá rõ ràng. Ngay cả trước khi Fed bắt đầu tăng lãi suất chính sách, những người cho vay thế chấp mua nhà đã bắt đầu yêu cầu mức lãi suất cao hơn trước sự thắt chặt của ngân hàng. Tỷ lệ trái phiếu cố định 30 năm đã vượt quá 7% vào tháng 10, tăng từ mức 3% vào cuối năm 2021, mức cao nhất trong hơn hai thập kỷ. Đột nhiên, mọi thứ chuyển động chậm lại. Người mua không còn tham gia. Các dự án ​​​​xây dựng mới đã được các nhà xây dựng thu nhỏ lại. Các nhà bán lẻ giảm giá bán.

Tuy nhiên, những dấu hiệu về sự phục hồi sớm và hầu như không lường trước được gần đây đã xuất hiện, làm dấy lên lo ngại rằng việc tăng lãi suất không có tác động như mong đợi. Số lựng mua nhà mới đã tăng lên mức cao nhất trong mười tháng vào tháng Giêng. Các cuộc khảo sát về người làm nhà và người tiêu dùng đã tăng lên. Theo các công ty bất động sản, nhiều người đã đến thăm các ngôi nhà trưng bày ở Mỹ. S heryl Palmer, Giám đốc điều hành của Taylor Morrison, một trong những công ty xây dựng nhà lớn nhất của đất nước, cho biết.

Lập luận cho sự lạc quan là thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ đã chạm đáy. Người tiêu dùng đang quay trở lại, nhưng cơn sốt thời covid thì không. Về nguyên tắc, một mùa xuân thuận lợi có thể giúp giá nhà chững lại và các nhà xây dựng bắt đầu xây dựng lại, thúc đẩy tăng trưởng đồng thời tránh được lạm phát. Lập luận cho sự tiêu cực dựa trên niềm tin rằng mối quan hệ giữa thị trường nhà ở và xu hướng lạm phát là quá mạnh và không thể bỏ qua: nếu người mua quay trở lại thị trường nhà ở bị hạn chế về nguồn cung, thì giá sẽ tăng theo. Nếu Fed nhận thấy rằng một ngành nhạy cảm với lãi suất như bất động sản không phản ứng với việc thắt chặt chính sách tiền tệ, thì họ có thể quyết định rằng họ cần phải thắt chặt hơn. Thật không may cho nước Mỹ và toàn cầu, kịch bản bi quan có vẻ hợp lý hơn.

Các chuyên gia cho rằng sự phục hồi là do nhiều lý do. Sau một năm bán hàng ảm đạm, nhu cầu bị dồn nén. Những khách hàng giàu có thanh toán bằng tiền mặt chiếm tỷ trọng lớn hơn trên thị trường. Người mua cũng có thể đã quen với lãi suất cao hơn: khi lãi suất thế chấp giảm từ trên 7% vào cuối năm ngoái xuống còn 6% vào tháng 1, một số người coi đó là một món hời.

Quan trọng nhất là các nhà phát triển đã tạo ra một loạt các phần thưởng. Việc giảm giá khi thị trường chững lại không có gì mới; khía cạnh đổi mới lần này là việc sử dụng tích cực các khoản mua lại thế chấp thông qua những người cho vay nội bộ, thay mặt khách hàng trả trước một số tiền lãi một cách hiệu quả để giảm lãi suất thế chấp. Do đó, có vẻ như các nhà phát triển đã có thể cung cấp tài chính từ những năm 2010 trước lạm phát. Pulte Homes, một công ty xây dựng nhà, đã ấn định lãi suất cố định trong 30 năm ở mức thấp nhất là 4.25% đối với một số ngôi nhà gần hoàn thiện của họ. Một nhà sản xuất khác, Toll Brothers, cung cấp mức lãi suất 4.99%. Bà Palmer nói: “Chúng tôi đã học được rất nhiều về cách xử lý các vấn đề của người tiêu dùng trong năm ngoái”.

Những khoản giảm giá này là một sự khéo léo của kỹ thuật tài chính. Theo John Burns, một chuyên gia về bất động sản, việc trả trước 6% khoản thế chấp trước và được giảm lãi suất trong suốt thời hạn của khoản thế chấp giúp người mua tiết kiệm được số tiền tương đương với việc giảm giá nhà xuống 16% nhưng khiến họ phải chịu mức lãi suất cao hơn.

Vấn đề rõ ràng là liệu những ưu đãi giảm giá như vậy có lâu dài hay không. Có hai trở ngại có thể xảy ra. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn khi bán lại căn nhà của họ với cùng mức giá cho những người mua không nhận được các khoản mua lại thế chấp. Do đó, ông Burns tin rằng những người thẩm định giá sẽ giảm giá trị ước tính của ngôi nhà, buộc các nhà cung cấp phải giảm giá. Thứ hai, việc mua lại trái ngược với mục tiêu đã nêu của Fed là giảm mua lại tài sản để cân bằng cung và cầu tốt hơn.

Năm ngoái, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã đề cập đến sự cần thiết phải "khởi động lại một chút" trong thị trường nhà ở. Việc thiết lập lại này cho phép kéo dài thời gian điều chỉnh chi phí. Các khoản thanh toán thế chấp cho những ngôi nhà mới hiện chiếm gần 30% thu nhập gia đình điển hình ở Hoa Kỳ, gần gấp đôi con số từ những năm 2010. Doanh thu tăng, tỷ lệ thế chấp thấp hơn hoặc chi phí mua nhà thấp hơn sẽ khôi phục khả năng chi trả về mức trước khi có covid. Cả ba đều đã bắt đầu diễn ra, nhưng vẫn còn một chặng đường dài phía trước. Theo chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller, giá trị nhà trên toàn quốc chỉ giảm 4% kể từ mức cao vào giữa năm 2022, hầu như không bù đắp được mức tăng 45% trong thời kỳ dịch bệnh.

Một rào cản khó khăn là sự sẵn có của các ngôi nhà. Những chủ sở hữu nhà đã được đảm bảo với lãi suất thấp đang do dự trong việc di dời. Chỉ có 1.1 triệu ngôi nhà hiện tại được bán lại trên thị trường, bằng một nửa so với mức bình thường kể từ cuối những năm 1980. Trong khi đó, những người xây dựng nhà bảo thủ hơn so với thời kỳ trước thảm họa tài chính toàn cầu hai thập kỷ trước. Khi cơn sốt mua sắm covid bùng phát, việc xây nhà tăng lên nhưng không tăng vọt vì các nhà phát triển coi sự gia tăng là phù du. Khi thị trường bắt đầu dịu lại, họ gần như ngay lập tức giảm hành động này.

Điều này có lợi cho tài khoản tài chính của các nhà xây dựng, vì nó để lại cho họ số dư tiền mặt đáng kể. Nhưng đó là tin khủng khiếp cho những người khác. Đầu tư xây dựng khu dân cư giảm 1/5 về giá trị thực trong năm ngoái. Có vẻ như nó sẽ giảm hơn nữa trong năm nay. Điều đáng ngạc nhiên là mặc dù nhu cầu mới bắt đầu phục hồi, nhưng cho đến nay, hoạt động xây dựng mới đã giảm xuống. Dhaval Joshi của bca Research chỉ ra rằng trong lịch sử, sự sụt giảm quy mô tương tự trong đầu tư vào nhà đất hầu như luôn dự đoán suy thoái kinh tế. Đây là mối lo lắng được chia sẻ bởi Robert Dietz của Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia :"Bạn chưa bao giờ thực sự trải qua thời kỳ mà giá giảm và đầu tư vào nhà đất giảm đáng kể và không có suy thoái kinh tế xảy ra".

Điều này mâu thuẫn với kỳ vọng của thị trường tài chính rằng nước Mỹ sẽ tránh được suy thoái, cũng như kỳ vọng của thị trường nhà đất khi điều tồi tệ nhất đã ở ngay phía sau. Trong hai năm qua, các công ty, nhà phân tích và nhà đầu tư đã học cách thận trọng với lạm phát giả mạo: lạm phát giảm trong thời gian ngắn sau đó là sự tái diễn của áp lực giá cả. Sự phục hồi của thị trường nhà ở cũng có thể là một cú lừa, khi lĩnh vực này đang trên đà rung chuyển hơn so với vẻ ngoài của nó và Fed buộc phải duy trì lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn. Mùa tiếp thị mùa xuân có vai trò rất quan trọng.