Một cơn bão lạm phát đang đến đối với thị trường nhà ở Mỹ

Ngô Văn Thịnh

Ngô Văn Thịnh

Economic Analyst

11:07 15/06/2021

Chi phí nhà ở tăng nhanh đã góp phần đẩy lạm phát lên mức cao nhất trong 13 năm. Nhưng cách mà các nhà thống kê của chính phủ theo dõi giá hàng hóa tiêu dùng có thể đã không thể hiện hết mức độ tăng trưởng giá nhà bùng nổ trong những tháng gần đây.

Một cơn bão lạm phát đang đến đối với thị trường nhà ở Mỹ
Một cơn bão lạm phát đang đến đối với thị trường nhà ở Mỹ

Chi phí nhà ở đã tăng 0.4% trong khoảng thời gian từ tháng 4 đến tháng 5, theo ấn bản mới nhất của chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng do Cục Thống kê Lao động công bố hôm thứ Năm. So với năm ngoái, giá nhà ở cho người thuê và chủ nhà đều tăng 2.2%.

Nhìn chung, sự gia tăng giá nhà ở đã chiếm hơn một phần tư mức tăng lạm phát nói chung trong tháng 5, phản ánh việc các nhà kinh tế chính phủ coi trọng hạng mục chi tiêu này như thế nào.

Nhưng nếu con số 2.2% đó có vẻ không đúng lắm với kinh nghiệm mua bán nhà của chính bạn, thì đó không phải là một điều ngạc nhiên. Không phải ai cũng đồng ý về tốc độ tăng giá nhà.

Con số mới nhất của chỉ số giá tiêu dùng cho thấy giá nhà ở đã tăng 2.2% trong năm qua, trong khi các báo cáo khác cho thấy giá nhà tăng hơn 13%.

Các dữ liệu khác cho thấy tốc độ tăng giá nhà và tăng trưởng giá thuê nhanh hơn nhiều, vượt xa mức đó.

Báo cáo gần đây nhất từ ​​Chỉ số Giá nhà Case-Shiller vào tháng 3 cho thấy giá nhà đã tăng hơn 13%, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005.

Vậy CPI tính toán nhà ở như thế nào? Thứ nhất, bản thân các đơn vị nhà ở không được tính vào rổ CPI của thị trường.

Thứ hai, dữ liệu cho thuê để xác định giá thay đổi như thế nào được thu thập 6 tháng một lần. Các tính toán cho hầu hết các mục CPI khác được thu thập hàng tháng hoặc 2 tháng một lần.

Cục Thống kê Lao động cho biết: “Giống như hầu hết các chuỗi dữ liệu kinh tế khác, chỉ số CPI xem các đơn vị nhà ở là hàng hóa vốn (hoặc đầu tư) chứ không phải là mặt hàng tiêu dùng. Chi tiêu để mua và cải thiện nhà ở và các đơn vị nhà ở khác là đầu tư chứ không phải tiêu dùng”.

“Chi phí cho chỗ ở của những người thuê trọ là tiền thuê nhà. Đối với một căn hộ có chủ sở hữu, chi phí cho chỗ ở là khoản tiền thuê mà chủ sở hữu sẽ phải trả nếu họ đang thuê chính căn nhà đó", cơ quan này cho biết thêm.

Những người thăm dò ý kiến ​​của chính phủ hỏi các chủ nhà: "Nếu ai đó thuê nhà của bạn ngày hôm nay, bạn nghĩ họ sẽ thuê bao nhiêu cho hàng tháng, khi không có đồ đạc và không có tiện ích gì?"

Và họ hỏi những người thuê nhà: “Phí thuê [hộ gia đình] nhà của bạn đối với căn hộ này có bao gồm bất kỳ khoản phụ phí nào như gara hay bãi đậu xe? Không tính đến các khoản thanh toán trực tiếp của các cơ quan địa phương, tiểu bang hoặc liên bang. Các dịch vụ này sẽ được duy trì trong thời gian bao lâu?”

Nhà ở không giống như các hàng hóa khác

Mark Fleming, nhà kinh tế trưởng tại công ty bảo hiểm hàng đầu First American Financial Services FAF cho biết: “Tốc độ tăng giá nhà không giống như lạm phát”.

Để bắt đầu, nhà ở là một nhu cầu rất cơ bản. Fleming nói: “Nhu cầu về nơi trú ẩn không biến mất - nó chỉ di chuyển qua lại. Nói cách khác, nếu giá vé máy bay tăng vọt 7% như đã xảy ra trong tháng qua, các gia đình có thể quyết định không đi nghỉ hè nữa.

Lựa chọn đó không đơn giản khi nói đến nhà ở. Andrew Aurand, phó chủ tịch phụ trách nghiên cứu của Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia, cho biết khi chi phí nhà ở tăng lên, nó có thể có “tác động phân tầng đối với những người thuê nhà có thu nhập cực thấp”.

Khoảng 9.2 triệu người thuê nhà “có thu nhập cực thấp” đang chi hơn một phần ba thu nhập của họ cho các chi phí liên quan đến chỗ ở - Andrew Aurand, phó chủ tịch nghiên cứu tại Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia.

Nghiên cứu từ tổ chức của Aurand đã chỉ ra rằng hơn 9.2 triệu người thuê nhà “có thu nhập cực thấp” phải gánh chịu chi phí nhà ở, nghĩa là họ đã chi hơn một phần ba thu nhập cho các chi phí liên quan đến chỗ ở. Nhiều hộ gia đình trong số này chi tới 50% cho nhà ở, để lại rất ít tiền cho các khoản mua sắm khác.

Giải pháp duy nhất cho những hộ gia đình này là trở thành người vô gia cư. Trong những năm gần đây, điều đó đã trở thành hiện thực đối với nhiều người Mỹ. Một nghiên cứu năm 2019 do chính quyền Trump công bố ước tính rằng hơn 500,000 người ngủ ngoài trời mỗi đêm trên khắp đất nước, trong khi nhiều hơn nữa “định cư” trên những chiếc ghế dài hoặc sử dụng nơi trú ẩn dành dành cho những người vô gia cư.

Trong khi đó, đối với những người sở hữu nhà, mua một bất động sản không giống như mua một quả chuối. Sở hữu quả chuối đó sẽ không mang lại lợi ích tài chính cho bạn về lâu dài, trong khi với một ngôi nhà, bạn có thể mong đợi giá trị của nó tăng lên và thu được lợi nhuận từ đó. Nhưng một ngôi nhà không phải là một tài sản đầu tư thuần túy như cổ phiếu - nó là sự kết hợp của cả hai.

Giá nhà có thể tăng vì bản thân cấu trúc thực tế có thể có giá trị cao hơn - nhờ giá nhân công và gỗ xẻ đang tăng - nhưng cũng vì mọi người coi giá trị của nó như một khoản đầu tư vốn.

Kết quả là, có thể có sự không phù hợp trong cách các nhà kinh tế hoặc nhà thống kê chính phủ nhìn nhận giá nhà tăng và điều đó có ý nghĩa gì đối với người tiêu dùng?

Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia cho biết: “Trong một môi trường mà giá cả đang tăng nhanh chóng để mua một ngôi nhà, nhà kinh tế sẽ nói rằng đó là sự gia tăng giá của hàng hóa vốn”. "Nhưng đối với người mua, nó thể hiện chi phí sinh hoạt cao hơn."

Tại sao lạm phát giá nhà ở lại khác biệt

Mọi người trải nghiệm lạm phát giá nhà ở khác với hầu hết các sản phẩm khác và điều đó khiến việc đo lường trở thành một thách thức.

Đối với những chủ nhà thông thường, chi phí nhà ở của họ có thể không thay đổi quá nhiều trong năm qua.

“Nếu bạn có một khoản thế chấp cố định cho ngôi nhà của bạn, qua từng năm, chi phí sinh hoạt của bạn trong ngôi nhà đó thay đổi bao nhiêu? Không nhiều lắm, ”Fleming nói. "Những thứ duy nhất thay đổi qua từng năm là tiền ký quỹ của bạn cho thuế và bảo hiểm."

Ngay cả với những người thuê nhà, giá nhà không tăng hoặc giảm từ tháng này sang tháng khác. Đó là lý do tại sao Cục Thống kê Lao động thu thập dữ liệu về nhà ở thường xuyên hơn hầu hết các mặt hàng khác trong rổ hàng hóa CPI.

Đối với người thuê và người mua, bạn gặp phải chi phí thay đổi khi có điều gì đó về cuộc sống của bạn thay đổi: Khi bạn chuyển đến một ngôi nhà mới, hãy ký hợp đồng thuê nhà mới hoặc tái cấp vốn thế chấp của bạn.

Người Mỹ cần biết chi phí nhà ở đang tăng hay giảm vì bất động sản nhà ở chiếm một phần rất lớn trong nền kinh tế quốc gia.

Chỉ số Giá Tiêu dùng của chính phủ tính toán “tiền thuê nhà” - về cơ bản số tiền mà một chủ nhà đang trả cho nhà ở của họ thay vì người đi thuê trả cho chủ nhà.

Nếu không làm như vậy, GDP thực sự sẽ giảm, Dietz nói, "bởi vì các khoản tiền lẽ ra là khoản thanh toán cho phí thuê nhà trên thị trường sẽ đột nhiên biến mất."

Để giải quyết thách thức này, chính phủ dựa vào dữ liệu khảo sát để đưa ra ước tính chi phí nhà ở cho người thuê và chủ nhà. Trong trường hợp của những người thuê nhà, họ chỉ đơn giản được hỏi họ phải trả bao nhiêu cho nhà ở.

Nhưng chủ sở hữu không được hỏi khoản thanh toán thế chấp của họ bằng bao nhiêu - sau tất cả, không phải ai cũng vay thế chấp. Thay vào đó, đó là lý do tại sao họ được yêu cầu ước tính mức phí cho thuê căn nhà hiện tại của họ.

Các nhà thống kê của chính phủ khảo sát cùng một nhóm người Mỹ theo định kỳ để đưa ra những phát hiện của họ và theo dõi những thay đổi theo thời gian để ước tính chi phí nhà ở.

Jonathan Needell, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư của KIMC, một công ty đầu tư bất động sản tư nhân, cho biết: “Lạm phát và [thay đổi] giá nhà ở nhìn chung có sự tương đồng với nhau. Ông nói thêm rằng giá nhà ở tăng đã "vượt quá lạm phát trong một số trường hợp."

Tuy nhiên, một số nhà nghiên cứu đã lập luận rằng cách tiếp cận này cũng có thể làm giảm đi và/hoặc làm trễ trong việc xác định mức lạm phát thực sự xảy ra trên thị trường nhà ở.

Một phân tích mới từ Fannie Mae cho thấy rằng thường có độ trễ giữa thời điểm giá nhà thực sự tăng và khi mức tăng giá đó được phản ánh trong các báo cáo lạm phát như chỉ số giá tiêu dùng.

Tác động của COVID-19

Sự thay đổi về sở thích và nhu cầu nhà ở do đại dịch COVID-19 gây ra cũng làm phức tạp khả năng đánh giá tác động của lạm phát trên thị trường nhà ở.

Những người Mỹ giàu có hơn, nhiều người trong số họ đột nhiên thấy mình có thể làm việc từ xa, đã chọn chuyển khỏi các thành phố lớn để đến những ngôi nhà lớn hơn và rẻ hơn ở ngoại ô, thường là để tiết kiệm tiền trong quá trình này. Kết quả là, giá thuê giảm ở các khu phố đắt tiền hơn.

Nhưng ở những khu vực có giá cả phải chăng hơn, giá thuê thực sự đã tăng lên. Những người Mỹ bị mất việc làm vì đại dịch đã đổ xô đi tìm nhà giá rẻ, đẩy giá thuê các căn hộ và nhà rẻ nhất ở ngoại ô lên cao hơn.

Những tác động đó đang bắt đầu tan biến, nhưng sẽ tiếp tục đè nặng lên các số đo chính thức như chỉ số giá tiêu dùng do độ trễ của nó.

Vì vậy, có phải nhà ở đã nhanh chóng trở nên đắt hơn? Các nhà kinh tế đồng ý rằng câu trả lời là có. First American Financial Services có thước đo riêng, Chỉ số giá nhà thực, so sánh mức tăng giá danh nghĩa với khả năng người Mỹ có đủ khả năng mua một bất động sản dựa trên lãi suất hiện hành và thu nhập hộ gia đình.

Trong khoảng thời gian từ năm 2018 đến đầu năm 2020, Chỉ số Giá Nhà Thực đã giảm, do sức mua của người Mỹ tăng nhanh hơn giá nhà, Fleming nói. Nhưng điều đó không còn đúng nữa.

“Giảm phát đã chuyển thành lạm phát, không phải vì lãi suất tăng - mà đơn giản vì giá nhà đã tăng quá mạnh”, Fleming nói.

Lý do giá nhà tăng quá nhanh khá đơn giản. Sau cuộc Đại suy thoái, hoạt động xây dựng nhà cửa đi vào bế tắc khi ngành xây dựng dần phục hồi.

Kết quả là, việc xây dựng nhà mới không theo kịp tốc độ tăng dân số và hình thành các hộ gia đình mới.

Điều đó khiến thị trường nhà ở thiếu hụt trầm trọng, cũng như thế hệ millennials bắt đầu kết hôn và sinh con - dấu hiệu truyền thống của sở thích mua nhà.

Với đại dịch, việc chuyển sang làm việc từ xa và lãi suất thấp chỉ làm trầm trọng thêm mọi thứ.

Giải pháp chính để giải quyết tình trạng lạm phát tăng quá đà trên thị trường nhà ở sẽ là xây nhiều nhà hơn - điều mà nói thì dễ hơn làm. Dietz nói: “Một số thách thức mà chúng ta phải đối mặt về nguồn cung ngành xây dựng nhà ở sẽ kéo dài đến năm 2022”.

Những thách thức đó bao gồm từ chi phí gỗ cao đến việc thiếu công nhân lành nghề để hoàn thành các dự án xây dựng. Một yếu tố khác: Các quy định về phân vùng trên toàn quốc ngăn cản việc xây dựng nhà ở dày đặc hơn ở nhiều thành phố, làm tăng giá nhà và giá thuê một cách hiệu quả trong quá trình này.

Cuối cùng, chỉ riêng việc xây dựng nhà mới sẽ không làm cho mọi vấn đề trở nên dễ dàng hơn đối với tất cả người Mỹ. Do chi phí cao, các nhà xây dựng sẽ dễ dàng xây dựng những ngôi nhà đắt tiền hơn, mặc dù nhu cầu và sự cạnh tranh là mạnh nhất đối với các bất động sản bình dân.

Theo thời gian, sự tập trung ngày càng tăng ở tầng dưới cùng của thị trường nhà ở đang đẩy giá lên đối với những người có khả năng chi trả ít nhất.

“Có lập luận này rằng nếu bạn chỉ xây dựng thêm nguồn cung để đáp ứng nhu cầu, thì cuối cùng nó sẽ giúp những người thuê nhà có thu nhập cực thấp và rất thấp,” Aurand nói. "Nhưng thị trường sẽ không phục vụ đầy đủ hầu hết những người thuê nhà có thu nhập cực thấp."

Market Watch

Nhận xét

Broker listing

Cùng chuyên mục

Hợp đồng tương lai S&P 500 sẽ thiết lập nhịp độ cho thị trường gấu toàn cầu
Đỗ Duy Đạt

Đỗ Duy Đạt

Associate Manager, FX G7

Hợp đồng tương lai S&P 500 sẽ thiết lập nhịp độ cho thị trường gấu toàn cầu

Hợp đồng tương lai S&P 500 đang nhích cao hơn trong phiên giao dịch hôm nay. Jerome Powell đã rung chuông cho sự khởi đầu của “thị trường gấu” tiếp theo, và các nhịp tăng từ đây có thể sẽ thiếu thuyết phục và nhanh chóng phai nhạt - cho đến khi các nhà giao dịch hoàn toàn chuyển sang “bearish” với cổ phiếu vào đầu năm 2022.
Omicron? Chưa biết được. Nhưng lạm phát? Đã quá rõ ràng!
Đức Nguyễn

Đức Nguyễn

Macro Analyst

Omicron? Chưa biết được. Nhưng lạm phát? Đã quá rõ ràng!

Điều từng được cho là cực đoan giờ đây đã trở thành sáng suốt. Những ngân hàng trung ương sớm triển khai thắt chặt và tăng lãi suất có thể đã đúng. Trong khi ta chờ đợi xem chủng Omicron nguy hiểm ra sao, lạm phát thì đã rõ ràng là một mối nguy cho nền kinh tế.
Thế giới căng thẳng chờ đợi các nhà sản xuất vaccine nghiên cứu biến thể Omicron
Nguyễn Bảo Khánh

Nguyễn Bảo Khánh

Junior Analyst

Thế giới căng thẳng chờ đợi các nhà sản xuất vaccine nghiên cứu biến thể Omicron

Khi biến thể Covid omicron mới lan rộng khắp thế giới, mọi hy vọng được đặt lên khả năng của các nhà sản xuất vaccine trong việc phát triển các mũi tiêm hiệu quả chống lại chủng này. Các chuyên gia đang theo dõi công hiệu của vaccine hiện tại và sẵn sàng điều chỉnh nếu chúng tỏ ra kém hiệu quả đối với biến thể mới. Họ tự tin sẽ làm được điều này, nhưng cho biết sẽ mất thời gian để phát triển, thử nghiệm, sản xuất và triển khai những mũi tiêm mới này cho hàng trăm triệu người.
Giá dầu sụt giảm gây áp lực lên OPEC+ tạm dừng kế hoạch tăng sản lượng
Đỗ Duy Đạt

Đỗ Duy Đạt

Associate Manager, FX G7

Giá dầu sụt giảm gây áp lực lên OPEC+ tạm dừng kế hoạch tăng sản lượng

Với việc WTI trở lại thị trường giá xuống (bear market) sau đợt bán tháo mạnh gần đây, OPEC+ sẽ có nhiều điều để suy nghĩ khi các bộ trưởng bàn về chính sách sản lượng vào thứ Năm. Sự suy thoái nhanh chóng của thị trường dầu làm tăng khả năng nhóm này sẽ tạm dừng mức tăng nguồn cung như kế hoạch trước đó, và điều này có khả năng là một cứu cánh cho giá dầu.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ