Các trái phiếu quốc tế do các nhà phát triển bất động sản lớn nhất phát hành đã mất giá thê thảm sau khi chính phủ đưa ra thông tư mới, hạn chế tiếp cận tín dụng và bắt giữ các tỷ phú bất động sản như ông Đỗ Anh Dũng chủ tịch của tập đoàn Tân Hoàng Minh với các cáo buộc gian lận trên thị trường trái phiếu.

Khủng hoảng bất động sản ở Việt Nam tương tự như tình hình ở Trung Quốc, nơi ngành bất động sản đã bị khủng hoảng thanh khoản trong hơn hai năm sau khi chính quyền đã thực hiện chính sách “ba làn ranh đỏ”, gây ra hàng loạt các vụ vỡ nợ của các nhà phát triển nổi tiếng. Evergrande đã đệ đơn xin bảo hộ phá sản tại Hoa Kỳ trong tháng này, kế tiếp là Country Garden đang trễ hạn trong thanh toán trái phiếu đô la.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản nở rộ mạnh mẽ trước đại dịch COVID-19, tận dụng lãi suất thấp và ưu đãi ngân hàng trong nước và thị trường trái phiếu để hỗ trợ cho sự phát triển. Nhưng việc sở hữu chéo giữa các nhà phát triển đã tạo ra rủi ro domino, chưa kể mức độ liên quan mật thiết giữa ngành bất động sản và ngành ngân hàng khiến họ rất nhạy cảm khi nền kinh tế suy yếu và lãi suất cho vay cao.

Mức độ nhạy cảm của nền kinh tế đối với ngành bất động sản thể hiện rõ nhất qua việc bắt bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, vào năm ngoái đã khiến người dân ồ ạt đến rút tiền tại ngân hàng Thương mại Sài Gòn SCB đến mức ngân hàng nhà nước phải can thiệp.

Sự việc trên đã kích hoạt một cuộc bán tháo trái phiếu bất động sản Việt Nam, trong đó nhiều loại đã giảm sâu vào vùng rủi ro. Hàng trăm nhà phát triển vừa và nhỏ và các nhóm bất động sản khác đã bị đẩy vào tình trạng phá sản, và hàng ngàn dự án đã bị tạm dừng.

Lô trái phiếu trị giá 300 triệu USD đáo hạn vào năm 2026 của Novaland đã giảm xuống còn 32 cent trên mỗi đô la, trong khi lô trái phiếu trị giá 200 triệu USD cũng đáo hạn vào cùng năm của doanh nghiệp BIM Land đã giảm xuống còn 52 cent.

Nhu cầu bất động sản đã giảm sút trong khi người tiêu dùng trì hoãn việc mua nhà mới do nghi ngờ rằng các nhà phát triển gặp khó khăn sẽ khó hoàn thành các dự án hiện có.

Khủng hoảng này ảnh hưởng đến sự phục hồi kinh tế của đất nước sau đại dịch. Trong khi Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất châu Á năm ngoái, Ngân hàng Thế giới đã cắt giảm dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội tháng này xuống còn 4.7% so với 8% năm trước, trích dẫn sự suy yếu đối với tiêu dùng trong nước.

Chính phủ Việt Nam được dự kiến sẽ xem xét các biện pháp bổ sung để hỗ trợ thị trường bất động sản và tăng cường tăng trưởng kinh tế trong kỳ họp thứ 25 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong tháng này tại Hà Nội. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có thông báo về các biện pháp hỗ trợ thị trường bất động sản.

"Chúng ta có thể thấy những biện pháp khuyến khích ngân hàng giải quyết những vấn đề này [rong thị trường bất động sản. Chúng ta có thể thấy việc nới lỏng các quy định," Xavier Jean, người phụ trách xếp hạng doanh nghiệp khu vực Đông Nam Á tại S&P Global.

Dự thảo luật đất đai được công bố trong năm nay sẽ nới lỏng kiểm soát giá trên giao dịch đất đai và đưa chúng dễ tiếp cận hơn với thị trường, nhưng dự luật này đã bị chỉ trích bởi các nhóm kinh doanh bao gồm Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Việt Nam vì không hủy bỏ lệnh cấm sử dụng tài sản bất động sản để thế chấp nhằm huy động vốn từ các nguồn vốn nước ngoài.

Dũng Dương, Trưởng phòng dịch vụ chuyên nghiệp tại CBRE, một công ty bất động sản, nhận xét rằng chính phủ đã thực hiện một loạt biện pháp để thúc đẩy nhu cầu trong năm nay. "Họ đã cắt giảm lãi suất bốn lần liên tiếp. Họ đã giới thiệu chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu và dành ngân sách cho các dự án nhà ở xã hội, đầu tư công." cô nói.

Eddie Middleton, Giám đốc quản lý tại Alvarez & Marsal, một tập đoàn dịch vụ chuyên về tái cấu trúc doanh nghiệp, bày tỏ sự nghi ngờ về cách Việt Nam có thể thoát ra khỏi khủng hoảng bất động sản.

"Chúng ta sẽ không biết con đường dẫn đến một kết quả như thế nào," Middleton nói. "Thị trường đang ở giai đoạn sơ khai, trong một thị trường khó nhằn."

"Quá trình tái cấu trúc diễn ra quá chậm, đặc biệt là ở Việt Nam. Họ chưa bao giờ gặp phải tiền lệ này và không có kinh nghiệm trong việc giải quyết vấn đề," ông nói. "Vì vậy, sẽ không hợp lý lắm trong việc sử dụng các văn bản pháp lý hiện có, những nhà phát triển thay vì thế mong muốn được đàm phán với nhà đầu tư và chính phủ."