Rủi ro bong bóng nhà ở tại Canada trước triển vọng tăng lãi suất từ BoC

Rủi ro bong bóng nhà ở tại Canada trước triển vọng tăng lãi suất từ BoC

Đức Nguyễn

Đức Nguyễn

FX Strategist

23:45 25/01/2022

Lãi suất thấp đang thúc đẩy một trong những thị trường màu mỡ nhất, nhưng cũng có thể khiến bong bóng đó vỡ tung.

Suốt 12 năm nay, thị trường nhà ở Canada đã tăng lên mức kỷ lục. Nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là ở Toronto và Vancouver, đã khiến giá bất động sản tại đây thuộc hàng nóng nhất thế giới.

Điều này đã buộc người dân Canada chơi một trò chơi mạo hiểm: nắm giữ những khoản vay thế chấp họ chưa chắc đã trả được. Họ tìm những khoản vay lãi suất ban đầu thấp nhất. Nhưng vấn đề là, những khoản vay này có tên khác là lãi suất thế chấp thả nổi, chúng tăng cùng lãi suất liên ngân hàng của BoC. Tất cả các chỉ báo đều cho thấy lãi suất sắp tăng rất mạnh. Các nhà hoạch định chính sách BoC được kỳ vọng sẽ nâng lãi suất từ mức 0.25% hiện tại trong cuộc họp ngày 26/1 để đối phó với lạm phát, cùng với đó là nhiều đợt tăng tiếp theo trong 2 năm tới.

Mức tăng lãi suất trên 1% - các trader tại Toronto đang kỳ vọng tăng 1.5% - sẽ rất bất lợi cho các chủ nhà, đẩy cao lãi suất thế chấp hiện đang rất thấp. Với những dân buôn bất động sản kỳ cựu, các yếu tố hiện tại - người mua điên cuồng và lãi suất tăng - là công thức cho thảm họa. Và dù việc dự báo thị trường nhà ở Canada sập là một ý tưởng tồi suốt 2 thập kỷ nay, nhiều người đang dũng cảm đưa quan điểm đó trở lại.

“Nếu BoC đáp ứng kỳ vọng thị trường, giá trị bất động sản có thể giảm tới 25%,” theo David Rosenberg, chuyên gia kinh tế từng dự báo khủng hoảng thị trường nhà ở năm 2008 tại Mỹ, và đang điều hành công ty phân tích của riêng mình, Rosenberg Research & Associates. Ông nói thêm thị trường đang đánh giá thấp triển vọng lãi suất nếu BoC hoảng loạn trước lạm phát nóng nhất trong 30 năm. “Rất có thể họ sẽ thắt chặt quá tay, thậm chí đến một vài lần tăng lãi suất thừa.”

Hiệu ứng domino

Nỗi lo không phải là những người sở hữu nhà tại Canada không trả được nợ, điều gây ra vỡ nợ và tịch thu hàng loạt tại Mỹ năm 2008. Khi lãi suất tăng, các khoản vay lãi suất thả nổi tại Canada cho phép người vay giữ nguyên tiền trả hàng tháng, chỉ trả trước ít hơn để bù cho lãi suất cao. Và khi nỗi sợ bong bóng nhà ở đã lớn dần, chính phủ đã áp đặt thêm một lớp bảo vệ dưới dạng một bài thử, đảm bảo rằng người vay có đủ khả năng trả nợ lãi suất cao.

Những người đầu tư đã khiến thị trường tăng mạnh cũng là những người sẵn sàng bán nhất, theo Rosenberg. Đến giữa năm 2021, 1/5 số bất động sản tại Canada được mua với lý do đầu tư.

Giới đầu tư xem bất động sản là một nguồn sinh lời, nên họ sẽ sẵn sàng bán hơn nếu tình hình kinh tế kém khả quan, theo một nghiên cứu từ BoE. Hơn nữa, tỷ lệ nợ trên thu nhập cao có thể khiến họ nhạy cảm hơn với thay đổi lãi suất, theo BoC. Cuối năm 2020, khoảng 40% nhà đầu tư chỉ hòa vốn.

Kết hợp lại, kết quả là kể cả các nhà đầu tư có thể chi trả cũng chưa sẵn sàng nắm giữ nếu lãi suất tăng.

“Giới đầu tư thường dùng đòn bẩy cao ngất ngưỡng. Đó là khởi nguồn của đợt bán, và sẽ đổ như domino,” Rosenberg nói thêm.

Nhưng cả giới đầu tư, người mua để ở và môi giới bất động sản đều không tin BoC sẽ tăng lãi suất quá mạnh.

Vlad Maevskiy, một nhà đầu tư sở hữu 17 bất động sản tại Tây Nam Ontario, nói rằng nếu quá khứ nói lên điều gì, thì điều đó là mọi thứ sẽ ổn thôi. BoC chưa từng để lãi suất vượt 1.75% kể từ khủng hoảng 2008, và các chu kỳ tăng lãi suất thường nhanh và nông. Khi đại dịch vẫn còn hoành hành, Maevskiy có nhiều lý do tin rằng BoC sẽ giữ lãi suất thấp.

“Cú lừa đấy”

Lãi suất thả nổi luôn thấp hơn lãi suất cố định, nhưng tỷ lệ chiết khấu đang ở mức cao nhất trong cả thập kỷ, nên dân Canada không thể bỏ qua.

Người vay có thể tiết kiệm tới 1% lãi suất mỗi tháng nếu dùng lãi suất thả nổi, vì lãi suất cố định được neo với trái phiếu chính phủ, nên sẽ biến động cùng thị trường - và tới giờ, thị trường đã định giá tới 6 lần tăng lãi suất, tức khoảng 1.5%.

Vậy nếu người vay trả trước 20% một ngôi nhà trị giá 1 triệu CAD - mức trung bình tại Vancouver và Toronto và áp dụng lãi suất thả nổi, họ có thể tiết kiệm 8,000 CAD mỗi tháng trong năm đầu tiên nếu lãi suất không đổi.

Lãi suất thế chấp thả nổi chiếm hơn một nửa các khoản vay mua nhà tại các ngân hàng Canada từ tháng Bảy đến tháng Mười Một. Các khoản vay như vậy trước đây chưa từng vượt 50% trong 1 tháng, chứ chưa nói tới 5 tháng liền. Ngược lại, lãi suất thế chấp thả nổi chỉ chiếm 3% tại Mỹ trong tháng Mười Một.

Hiện tại, các khoản vay thế chấp thả nổi trị giá 372 tỷ CAD, chiếm 27.2% tổng dư nợ vay mua nhà tại Canada.

Miễn là BoC không tăng lãi suất quá 4 lần, người vay lãi suất thả nổi sẽ không phải lo nghĩ nhiều - và họ đang đánh cược vào điều đó. “Họ lừa đấy,” theo Jeff Evans, một môi giới bất động sản với khoảng 80% khách hàng lựa chọn lãi suất thả nổi,. “BoC không ở vị thế để làm thứ họ cảnh báo.” Nhưng nếu các trader đúng, người vay có thể bị hớ.

Tháng trước, Lori Babyk, quản lý sản phẩm tại một công ty cung cấp vật liệu, chi gần 1 triệu CAD cho một căn nhà tại ngoại ô Toronto. Lãi suất cô phải chịu - chỉ 1.35% - rất có lợi trước giá trị của căn nhà. “Với vị thế hiện tại của tôi và khoản tiền tôi phải trả hàng tháng, tôi có thể sống khá thoải mái.”

Nếu lãi suất tăng, Babyk nói cô sẽ thắt chặt chi tiêu ở các khoản khác để không còn nợ lúc nghỉ hưu. RỦi ro cho kinh tế Canada sẽ là hàng triệu người đổ tiền vào các khoản vay lãi suất thả nổi thắt lưng buộc bụng cùng một lúc. Điều này sẽ khiến nhu cầu chi tiêu giảm mạnh, buộc nhiều người phải bỏ việc, và nếu Babyk trở thành một trong số đó, việc trả nợ sẽ rất khó khăn.

“Tôi muốn tận dụng tối đa những gì mình có thể, và vẫn tự nhủ rằng, cùng lắm là bán đi thôi,” Babyk nói.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Thị trường tiền tệ thận trọng trước báo cáo việc làm Mỹ và thỏa thuận thương mại mới với Việt Nam

Thị trường tiền tệ thận trọng trước báo cáo việc làm Mỹ và thỏa thuận thương mại mới với Việt Nam

Đồng USD dao động trong bối cảnh giới đầu tư chờ báo cáo việc làm Mỹ tháng 6 và đánh giá tác động từ thỏa thuận thương mại với Việt Nam, diễn ra trước hạn chót thuế quan ngày 9/7. Đồng bảng Anh và euro biến động nhẹ, trong khi kỳ vọng về chính sách lãi suất của Fed tiếp tục điều chỉnh theo dữ liệu kinh tế mới nhất.
Quỹ phòng hộ khởi sắc trong tháng 6 giữa làn sóng tăng giá cổ phiếu và sự phân hóa chiến lược

Quỹ phòng hộ khởi sắc trong tháng 6 giữa làn sóng tăng giá cổ phiếu và sự phân hóa chiến lược

Lợi nhuận các quỹ phòng hộ tăng mạnh trong tháng 6 khi thị trường chứng khoán Mỹ lập đỉnh mới, giúp nhiều chiến lược đầu tư truyền thống và đa dạng hóa ghi nhận kết quả tích cực. Tuy nhiên, các quỹ giao dịch theo hệ thống lần đầu sụt giảm sau 8 tháng, do thua lỗ từ cổ phiếu tiêu dùng không thiết yếu và áp lực từ các vị thế bán khống chật chội.
Đóng cửa phiên Mỹ: Thị trường “mừng rỡ” trước dữ liệu lao động yếu - Cắt giảm lãi suất đang đến gần?

Đóng cửa phiên Mỹ: Thị trường “mừng rỡ” trước dữ liệu lao động yếu - Cắt giảm lãi suất đang đến gần?

Tất cả sự chú ý giờ đây đổ dồn vào báo cáo việc làm phi nông nghiệp (NFP). Chỉ số S&P hôm nay lập đỉnh mới, phản ứng đúng với mô-típ quen thuộc: "tin xấu là tin tốt". Báo cáo việc làm tư nhân từ ADP yếu kém đến mức không thể chối cãi, kéo Chỉ số Bất ngờ Kinh tế Mỹ xuống mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm ngoái. Nhưng thị trường dường như không hề nao núng—ngược lại, tâm lý kỳ vọng Fed sẽ sớm nới lỏng chính sách đã thúc đẩy đà tăng.
Phố Wall biến động: Cổ phiếu công nghệ suy yếu, nhà đầu tư thận trọng trước chính sách và dữ liệu kinh tế

Phố Wall biến động: Cổ phiếu công nghệ suy yếu, nhà đầu tư thận trọng trước chính sách và dữ liệu kinh tế

Nasdaq và S&P 500 giảm nhẹ do áp lực chốt lời ở nhóm cổ phiếu công nghệ vốn hóa lớn sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi Dow Jones được hỗ trợ nhờ dòng tiền vào các lĩnh vực nhạy cảm với chu kỳ kinh tế. Tâm lý thị trường bị chi phối bởi những đánh giá trái chiều về hiệu ứng của gói thuế chi tiêu mới, căng thẳng chính trị và kỳ vọng chính sách lãi suất từ Fed. Giới đầu tư đang theo dõi sát báo cáo việc làm sắp tới để định hình triển vọng chính sách tiền tệ.
Dự luật gây tranh cãi của Trump: Gánh nặng mới cho nền kinh tế Mỹ

Dự luật gây tranh cãi của Trump: Gánh nặng mới cho nền kinh tế Mỹ

Các thị trường ở châu Á mở cửa với một mắt hướng về Tokyo và mắt còn lại nhìn về Washington, nơi dự luật được gọi là 'Dự luật Lớn, Đẹp' của Trump đã vượt qua Thượng viện—nhưng không tránh khỏi việc để lại một loạt vết thương và phản ứng trái chiều.
Lo ngại USD suy yếu, giới đầu tư nước ngoài tăng tỷ lệ phòng ngừa rủi ro với chứng khoán Mỹ

Lo ngại USD suy yếu, giới đầu tư nước ngoài tăng tỷ lệ phòng ngừa rủi ro với chứng khoán Mỹ

Trước nguy cơ đồng đô la tiếp tục suy yếu và mất dần vai trò cân bằng trong danh mục đầu tư, các nhà quản lý tài sản quốc tế đang chủ động gia tăng tỷ lệ phòng ngừa rủi ro ngoại hối đối với cổ phiếu Mỹ. Sự thay đổi này phản ánh mối lo ngại ngày càng tăng về bất ổn chính sách tại Mỹ và tác động lan tỏa của biến động tiền tệ lên hiệu suất đầu tư toàn cầu.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ