Country Garden Holdings từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc về doanh số bán hàng, nhưng giờ đang gặp khó khăn. Việc hủy bỏ đợt phát hành cổ phiếu tuần trước đã khiến nhiều người lo lắng liệu công ty liệu có đủ tiền để trả nợ trái phiếu USD trong năm tới hay không, mặc dù Moody's cho rằng họ có đủ khả năng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, việc không trả được nợ có lẽ sẽ hợp lý hơn.

Đáng chú ý, Trung Quốc đang tập trung chính sách nới lỏng của mình vào các thành phố lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến, thay vì các thành phố nhỏ khi tình trạng dư thừa cung đang xảy ra. Vào cuối tháng 7, chính phủ kêu gọi xây dựng các "làng đô thị" ở các thành phố lớn, hy vọng sẽ có sự hồi phục nhanh chóng trong xây dựng bất động sản.

Country Garden không được hưởng lợi nhiều từ sáng kiến này. Hầu hết dự án của họ phân tán ở các khu vực xa xôi hơn. Theo HSBC, tỷ lệ sở hữu đất của công ty trong 14 thành phố lớn nhất Trung Quốc chỉ đạt 8%, thấp nhất trong số các công ty xây dựng. Họ không nằm trong 8 nhà phát triển đã họp với PBOC gần đây, khi người đứng đầu mới được bổ nhiệm, Thống đốc Phan Công Thắng đã cam kết tăng cường hỗ trợ tài chính. Do đó, trong năm tới, Country Garden có thể sẽ phải dựa vào nguồn lực nội bộ để trả nợ trái phiếu.

Nhà phát triển bất động sản này đang đốt tiền quá nhanh. Tháng 7, doanh số bán hàng có hợp đồng giảm 60% so với cùng kỳ năm trước xuống 12 tỷ nhân dân tệ (1.7 tỷ đô la Mỹ), một phần do hoạt động tại các thành phố nhỏ hơn. Theo cuộc kiểm tra áp lực nội bộ công ty thực hiện cách đây một năm, họ cần khoảng 28 tỷ đến 30 tỷ nhân dân tệ doanh số mỗi tháng để tạo ra đủ tiền mặt và hoàn thành các dự án đã được giao dịch trước.

Do đó, Country Garden sẽ sớm phải đưa ra quyết định về việc sử dụng tiền mặt.
Liệu họ nên trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu hay hoàn thành các căn hộ đã bán trước?

Dù như thế nào, nhà đầu tư có thể yên tâm rằng việc giao nhà cho người tiêu dùng là ưu tiên hàng đầu. Nếu công ty xây dựng danh tiếng bỏ dở công trình, khách hàng tiềm năng sẽ tránh xa và doanh số bán hàng sẽ không thể ổn định.

Ngoài ra, Country Garden dựa rất nhiều vào trả trước. Tiền đặt cọc của người mua nhà và tiền thu được từ thế chấp được gửi vào một tài khoản tiết kiệm, từ đó công ty có thể rút ra khi bắt đầu xây dựng.

Nhưng ngày nay, với sự suy thoái thị trường bất động sản, chính quyền địa phương và ngân hàng có thể hạn chế rút các khoản tiền này và làm cho việc tiếp cận tiền mặt trở nên khó khăn đối với những người có lịch sử thanh toán kém.

Với lượng trái phiếu ngoại tệ trị giá 1 tỷ đô la Mỹ sẽ đáo hạn vào tháng 1 tới, chỉ giao dịch ở mức 1/4 giá trị, thì việc không trả nợ có thể gây ra tổn hại rất lớn. Ngược lại, việc này sẽ có thể kích hoạt quá trình tái cơ cấu nợ.

Một quá trình tái cơ cấu nợ sẽ thử thách sự kiên nhẫn của các nhà đầu tư, nhưng việc giảm vay mượn tạm thời cho đến khi thị trường phục hồi có thể là một chiến lược thông minh. Trên thực tế, doanh số bán nhà năm nay còn tồi tệ hơn cả năm 2022, khi Trung Quốc vẫn đang phong tỏa Covid.

Hiện tại, ưu tiên của công ty phải là duy trì hoạt động kinh doanh; nếu không thì không thể khôi phục được giá trị tài sản. Đôi khi, việc vỡ nợ lại có thể là điều tốt.