"Bóng ma" vỡ nợ ám ảnh ngân hàng khu vực, thị trường bất động sản thương mại Mỹ lao đao

"Bóng ma" vỡ nợ ám ảnh ngân hàng khu vực, thị trường bất động sản thương mại Mỹ lao đao

Ngọc Lan

Ngọc Lan

Junior Editor

08:31 05/06/2024

Giới đầu tư ngân hàng Mỹ đang lo lắng về bất động sản thương mại.

Ngân hàng Axos Financial đã lao dốc không phanh sau khi ngân hàng này bị chỉ trích về những vấn đề nghiêm trọng trong các khoản vay bất động sản. Trước đó vào tháng 5, ngân hàng OZK cũng gặp khó khăn tương tự sau khi một báo cáo của Citigroup đào sâu vào các khoản nợ liên quan bất động sản, chẳng hạn như khu phức hợp rộng lớn ven sông ở San Diego. Đầu năm nay, New York Community Bancorp cũng rơi vào khủng hoảng khi ngân hàng này phải trích lập thêm dự phòng cho các khoản vay bất động sản có nguy cơ mất vốn.

Nỗi lo ngại về thị trường bất động sản - và mức độ rủi ro mà một số ngân hàng cho vay đối với các phân khúc rủi ro nhất - đang lan rộng khắp hệ thống ngân hàng, khiến các nhà đầu tư lo lắng.

Áp lực khó có thể sớm giảm bớt khi các tổ chức huy động tiền gửi phải đối mặt với khối nợ bất động sản đến hạn trị giá 441 tỷ USD trong năm nay.

"Ngành này hoạt động theo tâm lý đám đông," Nicole Schmidt, đối tác quản lý tại ngân hàng đầu tư Oberon Securities, cho biết. Vì vậy, khi "thông tin được tiết lộ, sẽ có phản ứng bán tháo toàn bộ ngành một cách vội vàng. Giống như quy tắc về gián: Nếu có một con gián, thì sẽ có hàng nghìn con khác."

Axos tuyên bố hôm thứ Ba trong một tuyên bố rằng những cáo buộc từ bên short Hindenburg Research bao gồm một loạt thông tin không chính xác. Axos cho biết nhóm cho vay chuyên biệt bất động sản trị giá 5.2 tỷ USD của họ gần như độc quyền hoạt động thông qua quan hệ với các quỹ, một cấu trúc đảm bảo cho Axos sự bảo vệ tài sản thế chấp mạnh mẽ ngay cả trong các tình huống thị trường bất lợi.

Chi phí vay vốn cao đã khiến giá trị bất động sản giảm mạnh, và sự không chắc chắn về thời điểm Fed có thể cắt giảm lãi suất càng làm trầm trọng thêm những thách thức. Một số chủ sở hữu bất động sản đang vỡ nợ trong khi những người khác lựa chọn bỏ rơi hoàn toàn các tòa nhà. Điều đó khiến các ngân hàng mắc kẹt với các tài sản khó bán trong một thị trường đầy rẫy khó khăn.

"Thị trường bất động sản đang bắt đầu có vấn đề," Josh Zegen, đồng sáng lập của công ty cho vay Madison Realty Capital, cho biết. "Điều đó sẽ xảy ra nhiều hơn trong năm nay, và bạn bắt đầu thấy nhiều vết nứt hơn."

Tỷ lệ nắm giữ nợ bất động sản thương mại của ngân hàng Axos so với các ngân hàng khác

Diễn biến cụ thể tại mỗi ngân hàng vẫn chưa rõ ràng. Các khoản vay đến hạn là một vấn đề hóc búa, khiến các tổ chức cho vay và vay nợ phải tính đến những thay đổi về giá trị mà họ có thể tránh được trước đó. Mặc dù giá giảm mạnh trong một số trường hợp - một tòa nhà văn phòng ở Los Angeles được bán với giá thấp hơn 52% so với giá cách đây 5 năm - nhưng con số này thay đổi tùy theo từng bất động sản.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang tìm kiếm bất kỳ manh mối nào về rủi ro của từng ngân hàng.

"Tôi nghĩ sẽ có rất nhiều bất ngờ," David Aviram, Giám đốc điều hành tại công ty quản lý đầu tư bất động sản New York Maverick Real Estate Partners, cho biết. Đối với các ngân hàng, "câu hỏi thực sự là liệu họ có bị buộc phải bán tài sản thế chấp hay không, và các lựa chọn của họ là gì khi các khoản vay đó đến hạn và không được trả."

Giải quyết lo ngại

Axos là ngân hàng mới nhất bị giám sát chặt chẽ khi Hindenburg Research, do Nate Anderson thành lập, công bố một báo cáo hôm thứ Ba nhắm vào mức độ rủi ro của ngân hàng đối với bất động sản thương mại và mức phí bảo hiểm định giá quá cao. Hindenburg cho biết họ đang short cổ phiếu của Axos, nghĩa là họ sẽ hưởng lợi nếu những cáo buộc của họ khiến cổ phiếu giảm giá.

Cổ phiếu Axos giảm mạnh tới 16%, mức giảm mạnh nhất trong ngày kể từ tháng 3/2020, trước khi thu hẹp đà giảm. Giá cổ phiếu giảm 7.3% xuống còn 48.62 USD.

"Thị trường đang bắt đầu điều chỉnh", Tim Coffey, nhà phân tích tại Janney Montgomery Scott, cho biết. "Công ty này đã nhiều năm không phải trích lập dự phòng lớn cho danh mục đầu tư của mình."

Các ngân hàng khác cũng cố gắng xoa dịu những lo ngại. Sau báo cáo của Citigroup, Ngân hàng OZK đã công bố thêm chi tiết về các khoản vay bất động sản bị nhắm đến trong báo cáo, cho biết họ tin tưởng vào cả hai dự án. NYCB đã bổ nhiệm ban lãnh đạo mới và nhận được khoản bơm vốn từ các nhà đầu tư bao gồm cựu Bộ trưởng Bộ Tài chính Hoa Kỳ Steven Mnuchin. Ngân hàng này kể từ đó đã ký thỏa thuận bán 5 tỷ USD khoản vay cho JPMorgan Chase để giải phóng thêm tiền mặt.

Con đường phía trước sẽ không dễ dàng. Khi ngày càng có nhiều giao dịch bất động sản diễn ra, việc giảm giá trị tài sản sẽ khó có thể bỏ qua. Và giá cả của các loại hình bất động sản do công ty phân tích dữ liệu Green Street theo dõi đã giảm trên toàn bảng trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm ngoái đến nay, ngoại trừ một điểm sáng: mức tăng 1% của các trung tâm thương mại.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Le Pen chỉ trích việc tổng thống Macron “hù doạ” người dân về viễn cảnh bùng nổ nội chiến
Trần Quốc Khải

Trần Quốc Khải

Junior Editor

Le Pen chỉ trích việc tổng thống Macron “hù doạ” người dân về viễn cảnh bùng nổ nội chiến

Bà Marine Le Pen cho rằng Macron biết mình sẽ thua trong cuộc bỏ phiếu lập pháp sắp tới bắt đầu vào Chủ nhật, sau khi bà chỉ trích những lời cáo buộc của Tổng thống Pháp Emmanuel Macron rằng các chương trình nghị sự của liên minh cánh tả và Liên minh Quốc gia cực hữu có thể dẫn đến nội chiến.
BoJ "quay xe" ngoạn mục: Sẵn sàng thắt chặt chính sách tiền tệ sớm hơn dự kiến
Đặng Thùy Linh

Đặng Thùy Linh

Junior Analyst

BoJ "quay xe" ngoạn mục: Sẵn sàng thắt chặt chính sách tiền tệ sớm hơn dự kiến

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đang đưa ra tín hiệu rằng kế hoạch thắt chặt định lượng (QT) trong tháng 7 có thể được thực hiện mạnh mẽ hơn dự đoán và thậm chí có thể tăng lãi suất, đây là một động thái nhằm giảm dần các gói kích thích tiền tệ "khổng lồ" hiện nay.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ